根據國務院辦公廳《關于全面推進城鎮老舊小(xiǎo)區改造工(gōng)作的(de)指導意見》（國辦發〔2020〕23号）文(wén)件(jiàn)精神，要求到(dào)2022年，基本形成城鎮老舊小(xiǎo)區改造制(zhì)度框架、政策體系和(hé)工(gōng)作機制(zhì)；到(dào)“十四五”末，根據實際情況，力争基本完成2000年年底前建成的(de)需改造城鎮老舊小(xiǎo)區改造任務。
以××縣爲例，自2020年以來，該縣按照(zhào)《完整居住社區建設标準（試行(xíng)）》（建科規〔2020〕7号）文(wén)件(jiàn)要求，成立了縣百城建設提質工(gōng)程領導小(xiǎo)組，研究制(zhì)訂了縣城鎮老舊小(xiǎo)區改造實施方案及實施計(jì)劃。2020年該縣共對8個(gè)老舊小(xiǎo)區實施改造，截至2020年年底，一标段和(hé)三标段2個(gè)老舊小(xiǎo)區改造進度爲60%，二标段6個(gè)老舊小(xiǎo)區改造進度爲85%。
二、老舊小(xiǎo)區改造項目存在的(de)問題
（一）小(xiǎo)區改造标準不一，改造内容偏基礎
一方面，該縣各個(gè)老舊小(xiǎo)區改造水(shuǐ)平差距較大(dà)，改造及驗收标準也(yě)存在差異。該縣城南老舊小(xiǎo)區多年前已開(kāi)始改造，并在實踐中積累了大(dà)量的(de)寶貴經驗。與此相(xiàng)比，城北的(de)老舊小(xiǎo)區尚處于改造初期。另一方面，老舊小(xiǎo)區改造内容偏基礎，加裝電梯等完善和(hé)提升類改造難落實。該縣有(yǒu)些老舊小(xiǎo)區僅将屋頂防水(shuǐ)、老化電線更換、外牆粉刷、供（排）水(shuǐ)管線更新、院内道路(lù)修整等基礎設施列入必選項進行(xíng)改造，将加裝電梯、文(wén)化體育和(hé)養老服務設施等完善和(hé)提升類項目列入自選項，實際并未實施。
（二）工(gōng)程建設程序不規範，建成後缺乏長效機制(zhì)
該縣老舊小(xiǎo)區工(gōng)程建設程序不規範，前期未做好充分(fēn)調查研究：第一，立項和(hé)可(kě)行(xíng)性研究在開(kāi)工(gōng)後補辦，基建程序倒置，使用(yòng)一些未經審查的(de)施工(gōng)圖;第二，工(gōng)程變更較多，因急于開(kāi)工(gōng)，在項目建設前期并沒有(yǒu)組織開(kāi)展居民(mín)意願調查，以至于在項目開(kāi)工(gōng)以後很多居民(mín)才知道；第三，項目設計(jì)不科學、不合理(lǐ)，很多設計(jì)圖内容雷同，因現場(chǎng)情況各不相(xiàng)同，在後期具體施工(gōng)時，形成了較多的(de)設計(jì)變更及工(gōng)程簽證。此外，該縣已改造項目未建立物(wù)業(yè)管理(lǐ)等長效機制(zhì)。有(yǒu)些已改造完成的(de)老舊小(xiǎo)區未及時建立物(wù)業(yè)管理(lǐ)和(hé)住宅專項維修資金(jīn)制(zhì)度等長效機制(zhì)，甚至出現改造後的(de)設施設備迅速破損等情況，影響小(xiǎo)區改造效果。
（三）工(gōng)程質量不達标，缺乏有(yǒu)效監管
一方面，該縣老舊小(xiǎo)區建成項目未達到(dào)約定的(de)标準，一些小(xiǎo)區房屋存在滲水(shuǐ)漏水(shuǐ)情況，生活用(yòng)電和(hé)弱電線路(lù)老化嚴重，水(shuǐ)泵、配電和(hé)消防等設施落後。另一方面，該縣給排水(shuǐ)管網不暢，雨水(shuǐ)井蓋破損，化糞池缺失，停車(chē)位不足，安防監控措施缺位，綠(lǜ)化景觀面積小(xiǎo)，無障礙和(hé)養老健身設施缺乏，市政燃氣未接通，建設單位及監理(lǐ)單位的(de)現場(chǎng)管理(lǐ)人(rén)員對發現的(de)問題并沒有(yǒu)及時予以揭示。
财政資金(jīn)投入方式單一，撬動金(jīn)融和(hé)社會(huì)資本力度不足。2020年，該縣老舊小(xiǎo)區改造使用(yòng)新增财政資金(jīn)占計(jì)劃總投資額的(de)44.15%，全年需要完成新開(kāi)工(gōng)改造的(de)老舊小(xiǎo)區共有(yǒu)8個(gè)，在施工(gōng)過程中，普遍存在資金(jīn)不夠的(de)問題，這需要充分(fēn)調動社會(huì)資金(jīn)和(hé)受益群衆積極性，引入社會(huì)其他(tā)資本參與，才能(néng)在商業(yè)和(hé)公益中實現平衡。但(dàn)目前該縣尚沒有(yǒu)社會(huì)資本參與，撬動金(jīn)融和(hé)社會(huì)資本力度未能(néng)及時跟進。
針對該縣老舊小(xiǎo)區改造項目存在的(de)問題，審計(jì)中應重點關注以下内容。
（一）關注項目改造标準的(de)制(zhì)定及完成情況
标準既需要理(lǐ)論支撐，也(yě)需要實踐應用(yòng)，最主要的(de)是居民(mín)需要。通過查閱該縣城鎮老舊小(xiǎo)區改造實施方案、實施計(jì)劃及相(xiàng)關會(huì)議紀要，對比全縣的(de)老舊小(xiǎo)區改造項目，查看是否充分(fēn)調查居民(mín)意願，是否進行(xíng)現場(chǎng)勘查，對改造技術(shù)和(hé)交付标準是否制(zhì)定統一标準，個(gè)别小(xiǎo)區的(de)改造技術(shù)和(hé)交付标準存在差别化是否附有(yǒu)民(mín)意調查表或現場(chǎng)勘查記錄。通過現場(chǎng)實地(dì)查看項目，老舊小(xiǎo)區周邊是否有(yǒu)閑置的(de)廠(chǎng)房、辦公樓、空地(dì)，閑置資産是否已經列入規劃，用(yòng)于加裝電梯、文(wén)化體育和(hé)養老服務設施等完善和(hé)提升類項目。
（二）關注工(gōng)程建設程序合規性及物(wù)業(yè)等長效機制(zhì)建立情況
查看施工(gōng)圖設計(jì)及民(mín)意調查表是否自相(xiàng)矛盾，立項、可(kě)行(xíng)性研究和(hé)開(kāi)工(gōng)報告的(de)時間順序是否本末倒置，實地(dì)查看老舊小(xiǎo)區的(de)改造成果、改造标準是否與設計(jì)圖紙(zhǐ)一緻，若不一緻，是否存在因施工(gōng)圖設計(jì)不科學或者缺乏民(mín)意調查導緻工(gōng)程變更多、投資額超支等影響改造效果的(de)情況。完成改造的(de)小(xiǎo)區是否有(yǒu)意識地(dì)引入物(wù)業(yè)管理(lǐ)，建立房屋維修基金(jīn)等長效機制(zhì)。
老舊小(xiǎo)區改造項目與新建項目存在很大(dà)差别，工(gōng)程招标設計(jì)、施工(gōng)監理(lǐ)和(hé)造價咨詢等相(xiàng)關單位拟定的(de)合同要字斟句酌地(dì)商討(tǎo)，更要關注簽訂的(de)合同是否按照(zhào)适宜的(de)法律法規來約束，施工(gōng)合同是否按中标文(wén)件(jiàn)簽訂，中标文(wén)件(jiàn)的(de)工(gōng)程量是否細化爲合同約定的(de)條款，價格是否标準、合理(lǐ)。關注小(xiǎo)區設計(jì)圖紙(zhǐ)，對主要材料标準、節能(néng)改造标準和(hé)工(gōng)程設計(jì)标準進行(xíng)核實，對工(gōng)程變更設計(jì)的(de)合理(lǐ)合規性進行(xíng)審查，在工(gōng)程現場(chǎng)對照(zhào)圖紙(zhǐ)審查是否照(zhào)圖施工(gōng)，是否存在降低項目建設标準等方面的(de)問題。
（四）關注資金(jīn)的(de)籌集及使用(yòng)情況
通過查閱城鎮老舊小(xiǎo)區改造實施方案及實施計(jì)劃，根據項目規劃的(de)年限、納入改造的(de)老舊小(xiǎo)區數量、總投資額、資金(jīn)到(dào)位情況及相(xiàng)關會(huì)議紀要，重點關注是否存在資金(jīn)投資不足仍超前規劃、“貪多嚼不爛”等情況。關注單位會(huì)議紀要、工(gōng)程施工(gōng)合同、設計(jì)變更及工(gōng)程簽證相(xiàng)關内容，對比工(gōng)程設計(jì)、施工(gōng)及驗收等一系列相(xiàng)關資料的(de)時間邏輯關系來審查工(gōng)程結算及決算的(de)真實性，依照(zhào)“先有(yǒu)車(chē)後有(yǒu)轍”的(de)理(lǐ)念來核實工(gōng)程結算及決算的(de)合理(lǐ)性，關注工(gōng)程是否按照(zhào)應有(yǒu)的(de)進度結算，進入工(gōng)程現場(chǎng)對照(zhào)工(gōng)程内容與現場(chǎng)完成内容是否完全相(xiàng)符，抽審工(gōng)程結算量的(de)完整性及準确性。
四、提高(gāo)老舊小(xiǎo)區改造質量的(de)對策
一是加強宣傳引導。通過微信、微博公衆号和(hé)電視新聞等方式加強對老舊小(xiǎo)區改造的(de)宣傳，使居民(mín)了解政策，抓住機會(huì)，及時進行(xíng)改造，提升縣城品位和(hé)小(xiǎo)區品質，提高(gāo)人(rén)民(mín)群衆的(de)獲得感、幸福感、安全感。
二是成立老舊小(xiǎo)區改造資金(jīn)專項審計(jì)調查小(xiǎo)組。通過事前控制(zhì)、事中跟蹤檢查、事後嚴格把關等形式将審計(jì)貫穿于工(gōng)程項目全過程。施工(gōng)前期審查項目建議書(shū)、可(kě)行(xíng)性研究報告和(hé)初步設計(jì)圖紙(zhǐ)等相(xiàng)關文(wén)書(shū)，确定程序合法合規性;中期對照(zhào)合同協議書(shū)、中标通知書(shū)、專用(yòng)合同、通用(yòng)合同、施工(gōng)圖和(hé)工(gōng)程量清單等文(wén)書(shū)内容，現場(chǎng)查看工(gōng)程進度情況及已完工(gōng)工(gōng)程質量;後期現場(chǎng)查看工(gōng)程量，嚴格按照(zhào)工(gōng)程進度撥款。工(gōng)程結束後，及時進行(xíng)監督驗收，對工(gōng)程質保期内的(de)不合格工(gōng)程扣留保證金(jīn)，監督建立物(wù)業(yè)及房屋維修基金(jīn)制(zhì)度。
三是提高(gāo)設計(jì)标準。在老舊小(xiǎo)區改造的(de)設計(jì)上(shàng)要追趕現階段城建标準，更要立足縣城長期發展變化超前設計(jì)規劃。在老舊小(xiǎo)區改造過程中，除了對道路(lù)、雨污管網、消防設施等基礎設施進行(xíng)改造，更要對加裝電梯、文(wén)化體育設施和(hé)停車(chē)位等完善和(hé)提升類項目引入更具前瞻性的(de)設計(jì)圖紙(zhǐ)，實現老舊小(xiǎo)區從硬環境到(dào)軟環境的(de)全面升級。以加裝電梯爲例，參照(zhào)江浙地(dì)區的(de)先進做法，在電梯内安裝刷卡機，凡需要使用(yòng)電梯者刷卡使用(yòng)即可(kě)，按次消費，能(néng)基本達到(dào)使用(yòng)戶滿意的(de)目的(de)。以停車(chē)位爲例，把一個(gè)小(xiǎo)區分(fēn)成若幹個(gè)模塊，對各個(gè)模塊的(de)停車(chē)位進行(xíng)整體規劃，按停車(chē)時間長短收費，就能(néng)形成穩定的(de)資金(jīn)流入，将以前年度投入的(de)資本及時退出。因現在的(de)政策是“誰受益、誰出資”，如(rú)果居民(mín)的(de)居住條件(jiàn)能(néng)得到(dào)改善及提高(gāo)，一些問題就會(huì)很容易解決了。
四是加強資金(jīn)管理(lǐ)。建議縣财政局積極向上(shàng)級機關申請老舊小(xiǎo)區改造項目專項資金(jīn)及政府債券資金(jīn)。同時，要拓寬投融資渠道，以政府投入爲杠杆，撬動社會(huì)資本進場(chǎng)，探索“政府主導，社會(huì)資本投資，居民(mín)參與”的(de)多方合作模式，最大(dà)限度地(dì)發揮财政資金(jīn)效益，破解财政資金(jīn)不足困局。
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