契稅稅率大(dà)調整，買房成本要增加？

8月(yuè)11日，中華人(rén)民(mín)共和(hé)國第十三屆全國人(rén)民(mín)代表大(dà)會(huì)常務委員會(huì)第二十一次會(huì)議通過了《中華人(rén)民(mín)共和(hé)國契稅法》，該法自2021年9月(yuè)1日起施行(xíng)。

契稅是什(shén)麽：
 

在所有(yǒu)稅收中，契稅是種很特别的(de)稅。契稅是土(tǔ)地(dì)、房屋權屬轉移時向其承受者征收的(de)一種稅收。在中國境内取得土(tǔ)地(dì)、房屋權屬的(de)企業(yè)和(hé)個(gè)人(rén)，應當依法繳納契稅。

 

劃重點：

 

1、契稅稅率爲百分(fēn)之三至百分(fēn)之五。

 

當下的(de)房産契稅稅率爲1%到(dào)3%：首套房90㎡以下的(de)按1%的(de)稅率征收，90㎡以上(shàng)的(de)按1.5%；2%；二套按3%，3套及以上(shàng)按4%。

　　

2、新增部分(fēn)免征契稅政策，并明(míng)确部分(fēn)減稅情況的(de)具體範圍：

 

（1）居民(mín)住房需求保障、企業(yè)改制(zhì)重組、災後重建等情形可(kě)以免征或者減征契稅；

 

（2）婚姻關系存續期間夫妻之間變更土(tǔ)地(dì)、房屋權屬，免征契稅；

 

（3）法定繼承人(rén)通過繼承承受土(tǔ)地(dì)、房屋權屬，免征契稅。

 

3、房屋交易按合同成交價格、房屋互換按互換房屋差額、房屋贈與按市場(chǎng)價格征收；

 

4、本法自2021年9月(yuè)1日起全國施行(xíng)，同時廢止1997年7月(yuè)7日國務院發布的(de)《中華人(rén)民(mín)共和(hé)國契稅暫行(xíng)條例》；

 

契稅上(shàng)調，買房成本要增加？

 

其中最受公衆關注的(de)是第三條：契稅稅率爲百分(fēn)之三至百分(fēn)之五。

 

基于目前1%-2%的(de)實際稅率，有(yǒu)自媒體将新契稅法第三條的(de)規定，解讀(dú)爲契稅稅率上(shàng)調，可(kě)能(néng)引發購(gòu)房成本上(shàng)升，公衆也(yě)紛紛表達了“契稅上(shàng)調”的(de)憂慮。

 

但(dàn)事實真的(de)如(rú)此嗎？

 

據21世紀經濟報道分(fēn)析，1997年出台的(de)《中華人(rén)民(mín)共和(hé)國契稅暫行(xíng)條例》規定，契稅稅率爲3%～5%，具體稅率由各地(dì)自行(xíng)決定。

從具體條文(wén)看，契稅征收從暫行(xíng)條例升級到(dào)法律層面，契稅稅率幅度保持了一緻，仍爲3%～5%。

 

也(yě)就是說，國家的(de)契稅契稅一直規定的(de)就是3-5%。

 

多年來，房地(dì)産交易一直享受契稅減免政策。在房地(dì)産市場(chǎng)調控中，契稅減免也(yě)是調控的(de)一項常規工(gōng)具。

 

最近的(de)一次房地(dì)産契稅稅率調整是在2016年，财政部、國家稅務總局、住房城鄉建設部《關于調整房地(dì)産交易環節契稅 營業(yè)稅優惠政策的(de)通知》（财稅〔2016〕23号）規定，對個(gè)人(rén)購(gòu)買家庭唯一住房（家庭成員範圍包括購(gòu)房人(rén)、配偶以及未成年子女(nǚ)，下同），面積爲90平方米及以下的(de)，減按1%的(de)稅率征收契稅；面積爲90平方米以上(shàng)的(de)，減按1.5%的(de)稅率征收契稅。對個(gè)人(rén)購(gòu)買家庭第二套改善性住房，面積爲90平方米及以下的(de)，減按1%的(de)稅率征收契稅；面積爲90平方米以上(shàng)的(de)，減按2%的(de)稅率征收契稅。具體操作辦法由各省、自治區、直轄市财政、稅務、房地(dì)産主管部門共同制(zhì)定。

 

其中，北上(shàng)廣深四個(gè)一線城市享受的(de)優惠力度相(xiàng)對較小(xiǎo)，這四城的(de)二套房交易契稅稅率最高(gāo)達到(dào)3%。

 

貝殼研究院首席市場(chǎng)分(fēn)析師(shī)許小(xiǎo)樂(yuè)認爲，根據契稅法規定，契稅的(de)具體适用(yòng)稅率，由省、自治區、直轄市人(rén)民(mín)政府在前款規定的(de)稅率幅度内提出，報同級人(rén)民(mín)代表大(dà)會(huì)常務委員會(huì)決定，并報全國人(rén)民(mín)代表大(dà)會(huì)常務委員會(huì)和(hé)國務院備案。因此，并不意味著(zhe)2021年9月(yuè)1日之後房地(dì)産交易的(de)契稅會(huì)上(shàng)升。

 

綜上(shàng)所述，整體來說，這次契稅法，内容上(shàng)其實都(dōu)是以前有(yǒu)過的(de)内容。

 

此番調整，影響幾何？

 

但(dàn)契稅法的(de)通過，仍對市場(chǎng)預期造成了一定的(de)影響。

 

比如(rú)，個(gè)别房地(dì)産經紀人(rén)和(hé)銷售人(rén)員将契稅法出台之前的(de)這段時間視爲“窗口期”，并借此機會(huì)慫恿購(gòu)房者加快交易。

 

中原地(dì)産首席分(fēn)析師(shī)張大(dà)偉分(fēn)析認爲，房地(dì)産市場(chǎng)“杯弓蛇影”，政策變化容易引起過度反應。但(dàn)契稅法的(de)通過，本質上(shàng)并未改變當前的(de)契稅政策，其影響很快就會(huì)趨于平穩。

 

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，這标志著(zhe)契稅領域的(de)法規從過去的(de)暫行(xíng)條例上(shàng)升爲法律，對于後續規範和(hé)指導住房等交易有(yǒu)更強的(de)約束性。但(dàn)從今年的(de)政策基調來看，更多強調的(de)是“契稅補貼”，因此，短期内房地(dì)産交易的(de)契稅稅率不會(huì)提高(gāo)。

 

他(tā)表示，住房交易領域中三個(gè)最重要的(de)稅費項目爲：契稅、增值稅和(hé)個(gè)稅。在契稅法通過後，目前隻有(yǒu)增值稅尚停留在暫行(xíng)條例層面。鑒于增值稅法的(de)征求意見稿已經公布，因此，下一步有(yǒu)可(kě)能(néng)獲得通過的(de)是增值稅的(de)立法。

 

他(tā)認爲，站在房地(dì)産稅改革的(de)角度來看，各項房地(dì)産相(xiàng)關稅種立法的(de)推進，是房地(dì)産業(yè)稅費改革的(de)重要内容。提高(gāo)持有(yǒu)環節稅收、減少(shǎo)交易環節稅收，是各界公認的(de)改革大(dà)方向。從這個(gè)意義上(shàng)說，作爲交易環節的(de)契稅，仍将在一定時間内享受優惠政策。

其實，早在去年年底契稅法草(cǎo)案審議時，就有(yǒu)專家學者指出，購(gòu)房人(rén)對契稅實際适用(yòng)稅率高(gāo)度關注、非常熟悉。契稅法草(cǎo)案将稅率幅度确定爲3%-5%，可(kě)能(néng)會(huì)産生提高(gāo)個(gè)人(rén)住房契稅具體适用(yòng)稅率的(de)誤讀(dú)。

 

還有(yǒu)專家建議，目前是把3%-5%規定爲稅率，再通過稅收優惠減免操作減到(dào)1%。但(dàn)按照(zhào)稅收法定的(de)原則，稅率幅度最好還是由法律規定，所以建議還是把稅率改爲1%-5%，幹脆幅度放(fàng)大(dà)一些，而不要規定3%-5%，一下子又(yòu)減到(dào)1%。

 

值得注意的(de)是，按契稅暫行(xíng)條例第六條，以下情形減征或者免征契稅：

 

夫妻過戶之前也(yě)是可(kě)以免征契稅的(de)，隻不過不是寫在契稅條例裏。而是另有(yǒu)通知規定，這次就統一寫在契稅法裏面了。

 

 

另外，繼承人(rén)是分(fēn)兩種情況的(de)，法定繼承人(rén)以前也(yě)是免征契稅的(de)，隻有(yǒu)非法定繼承人(rén)才要征契稅。

 

所以實際上(shàng)，這次契稅法新增加的(de)這幾點，以前在别的(de)條例中就有(yǒu)規定了。整體來說，這次契稅法，都(dōu)是以前有(yǒu)過的(de)内容。

 

從今早地(dì)産股的(de)反饋來看，市場(chǎng)也(yě)比較冷(lěng)靜，大(dà)家無需過度驚慌。

 

【延伸】城市維護建設稅法也(yě)來了

 

另外，2020年8月(yuè)11日，除了《中華人(rén)民(mín)共和(hé)國契稅法》，《中華人(rén)民(mín)共和(hé)國城市維護建設稅法》也(yě)正式通過第十三屆全國人(rén)民(mín)代表大(dà)會(huì)常務委員會(huì)第二十一次會(huì)議表決，并将于2021年9月(yuè)1日起正式實施。

 

有(yǒu)哪些變化？    

    

• 城建稅法取消專項用(yòng)途規定

 

随著(zhe)預算制(zhì)度的(de)不斷改革，自2016年起城建稅收入已由一般公共預算統籌安排，不再指定專項用(yòng)途。同時，考慮稅收分(fēn)配和(hé)使用(yòng)屬于财政體制(zhì)和(hé)預算管理(lǐ)問題，一般不在稅法中規定，因此，城建稅法不再規定城建稅專項用(yòng)途。

 

• 增加了增值稅留抵退稅涉及城建稅的(de)相(xiàng)關規定

 

城建稅法将現行(xíng)規定上(shàng)升爲法律，明(míng)确從城建稅的(de)計(jì)稅依據中扣除期末留抵退稅退還的(de)增值稅稅額；此外，爲規範城建稅的(de)征管，城建稅法明(míng)确規定了城建稅的(de)納稅義務發生時間、扣繳義務人(rén)、扣繳義務發生時間；爲不增加納稅人(rén)稅負，城建稅立法還平移了現行(xíng)稅率規定。

　

【附】中華人(rén)民(mín)共和(hé)國契稅法全文(wén)

　　

（2020年8月(yuè)11日第十三屆全國人(rén)民(mín)代表大(dà)會(huì)常務委員會(huì)第二十一次會(huì)議通過）

　　

第一條  在中華人(rén)民(mín)共和(hé)國境内轉移土(tǔ)地(dì)、房屋權屬，承受的(de)單位和(hé)個(gè)人(rén)爲契稅的(de)納稅人(rén)，應當依照(zhào)本法規定繳納契稅。

　　

第二條  本法所稱轉移土(tǔ)地(dì)、房屋權屬，是指下列行(xíng)爲：

　　

（一）土(tǔ)地(dì)使用(yòng)權出讓；

　　

（二）土(tǔ)地(dì)使用(yòng)權轉讓，包括出售、贈與、互換；

　　

（三）房屋買賣、贈與、互換。

　　

前款第二項土(tǔ)地(dì)使用(yòng)權轉讓，不包括土(tǔ)地(dì)承包經營權和(hé)土(tǔ)地(dì)經營權的(de)轉移。

　　

以作價投資（入股）、償還債務、劃轉、獎勵等方式轉移土(tǔ)地(dì)、房屋權屬的(de)，應當依照(zhào)本法規定征收契稅。

　　

第三條  契稅稅率爲百分(fēn)之三至百分(fēn)之五。

　　

契稅的(de)具體适用(yòng)稅率，由省、自治區、直轄市人(rén)民(mín)政府在前款規定的(de)稅率幅度内提出，報同級人(rén)民(mín)代表大(dà)會(huì)常務委員會(huì)決定，并報全國人(rén)民(mín)代表大(dà)會(huì)常務委員會(huì)和(hé)國務院備案。

　　

省、自治區、直轄市可(kě)以依照(zhào)前款規定的(de)程序對不同主體、不同地(dì)區、不同類型的(de)住房的(de)權屬轉移确定差别稅率。

　　

第四條  契稅的(de)計(jì)稅依據：

　　

（一）土(tǔ)地(dì)使用(yòng)權出讓、出售，房屋買賣，爲土(tǔ)地(dì)、房屋權屬轉移合同确定的(de)成交價格，包括應交付的(de)貨币以及實物(wù)、其他(tā)經濟利益對應的(de)價款；

　　

（二）土(tǔ)地(dì)使用(yòng)權互換、房屋互換，爲所互換的(de)土(tǔ)地(dì)使用(yòng)權、房屋價格的(de)差額；

　　

（三）土(tǔ)地(dì)使用(yòng)權贈與、房屋贈與以及其他(tā)沒有(yǒu)價格的(de)轉移土(tǔ)地(dì)、房屋權屬行(xíng)爲，爲稅務機關參照(zhào)土(tǔ)地(dì)使用(yòng)權出售、房屋買賣的(de)市場(chǎng)價格依法核定的(de)價格。

　　

納稅人(rén)申報的(de)成交價格、互換價格差額明(míng)顯偏低且無正當理(lǐ)由的(de)，由稅務機關依照(zhào)《中華人(rén)民(mín)共和(hé)國稅收征收管理(lǐ)法》的(de)規定核定。

　　

第五條  契稅的(de)應納稅額按照(zhào)計(jì)稅依據乘以具體适用(yòng)稅率計(jì)算。

　　

第六條  有(yǒu)下列情形之一的(de)，免征契稅：

　　

（一）國家機關、事業(yè)單位、社會(huì)團體、軍事單位承受土(tǔ)地(dì)、房屋權屬用(yòng)于辦公、教學、醫療、科研、軍事設施；

　　

（二）非營利性的(de)學校(xiào)、醫療機構、社會(huì)福利機構承受土(tǔ)地(dì)、房屋權屬用(yòng)于辦公、教學、醫療、科研、養老、救助；

　　

（三）承受荒山、荒地(dì)、荒灘土(tǔ)地(dì)使用(yòng)權用(yòng)于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生産；

　　

（四）婚姻關系存續期間夫妻之間變更土(tǔ)地(dì)、房屋權屬；

　　

（五）法定繼承人(rén)通過繼承承受土(tǔ)地(dì)、房屋權屬；

　　

（六）依照(zhào)法律規定應當予以免稅的(de)外國駐華使館、領事館和(hé)國際組織駐華代表機構承受土(tǔ)地(dì)、房屋權屬。

　　

根據國民(mín)經濟和(hé)社會(huì)發展的(de)需要，國務院對居民(mín)住房需求保障、企業(yè)改制(zhì)重組、災後重建等情形可(kě)以規定免征或者減征契稅，報全國人(rén)民(mín)代表大(dà)會(huì)常務委員會(huì)備案。

　　

第七條  省、自治區、直轄市可(kě)以決定對下列情形免征或者減征契稅：

　　

（一）因土(tǔ)地(dì)、房屋被縣級以上(shàng)人(rén)民(mín)政府征收、征用(yòng)，重新承受土(tǔ)地(dì)、房屋權屬；

　　

（二）因不可(kě)抗力滅失住房，重新承受住房權屬。

　　

前款規定的(de)免征或者減征契稅的(de)具體辦法，由省、自治區、直轄市人(rén)民(mín)政府提出，報同級人(rén)民(mín)代表大(dà)會(huì)常務委員會(huì)決定，并報全國人(rén)民(mín)代表大(dà)會(huì)常務委員會(huì)和(hé)國務院備案。

　　

第八條  納稅人(rén)改變有(yǒu)關土(tǔ)地(dì)、房屋的(de)用(yòng)途，或者有(yǒu)其他(tā)不再屬于本法第六條規定的(de)免征、減征契稅情形的(de)，應當繳納已經免征、減征的(de)稅款。

　　

第九條  契稅的(de)納稅義務發生時間，爲納稅人(rén)簽訂土(tǔ)地(dì)、房屋權屬轉移合同的(de)當日，或者納稅人(rén)取得其他(tā)具有(yǒu)土(tǔ)地(dì)、房屋權屬轉移合同性質憑證的(de)當日。

　　

第十條  納稅人(rén)應當在依法辦理(lǐ)土(tǔ)地(dì)、房屋權屬登記手續前申報繳納契稅。

　　

第十一條  納稅人(rén)辦理(lǐ)納稅事宜後，稅務機關應當開(kāi)具契稅完稅憑證。納稅人(rén)辦理(lǐ)土(tǔ)地(dì)、房屋權屬登記，不動産登記機構應當查驗契稅完稅、減免稅憑證或者有(yǒu)關信息。未按照(zhào)規定繳納契稅的(de)，不動産登記機構不予辦理(lǐ)土(tǔ)地(dì)、房屋權屬登記。

　　

第十二條  在依法辦理(lǐ)土(tǔ)地(dì)、房屋權屬登記前，權屬轉移合同、權屬轉移合同性質憑證不生效、無效、被撤銷或者被解除的(de)，納稅人(rén)可(kě)以向稅務機關申請退還已繳納的(de)稅款，稅務機關應當依法辦理(lǐ)。

　　

第十三條  稅務機關應當與相(xiàng)關部門建立契稅涉稅信息共享和(hé)工(gōng)作配合機制(zhì)。自然資源、住房城鄉建設、民(mín)政、公安等相(xiàng)關部門應當及時向稅務機關提供與轉移土(tǔ)地(dì)、房屋權屬有(yǒu)關的(de)信息，協助稅務機關加強契稅征收管理(lǐ)。

　　

稅務機關及其工(gōng)作人(rén)員對稅收征收管理(lǐ)過程中知悉的(de)納稅人(rén)的(de)個(gè)人(rén)信息，應當依法予以保密，不得洩露或者非法向他(tā)人(rén)提供。

　　

第十四條  契稅由土(tǔ)地(dì)、房屋所在地(dì)的(de)稅務機關依照(zhào)本法和(hé)《中華人(rén)民(mín)共和(hé)國稅收征收管理(lǐ)法》的(de)規定征收管理(lǐ)。

　　

第十五條  納稅人(rén)、稅務機關及其工(gōng)作人(rén)員違反本法規定的(de)，依照(zhào)《中華人(rén)民(mín)共和(hé)國稅收征收管理(lǐ)法》和(hé)有(yǒu)關法律法規的(de)規定追究法律責任。

　　

第十六條  本法自2021年9月(yuè)1日起施行(xíng)。1997年7月(yuè)7日國務院發布的(de)《中華人(rén)民(mín)共和(hé)國契稅暫行(xíng)條例》同時廢止。

版權：來源 國家稅務總局、浙江在線、櫻桃大(dà)房子